江门讨债公司调解某物业公司与薛某物业服务合同纠纷

一、基本案情

某物业公司自2015年起为某回迁安置小区提供物业服务，业主薛某自2020年2月起开始拖欠物业费，其理由为物业公司服务存在瑕疵，包括窗户破损报修未果、楼道卫生清理不及时、公共设施维护不到位等问题。物业公司则认为其已履行基本服务义务，疫情期间还垫付部分费用，业主拖欠物业费严重影响公司正常运营。双方多次沟通未果，物业公司遂将薛某诉至赛罕区法院。

二、处理过程

赛罕区法院收到起诉材料后，考虑到该小区类似拖欠物业费的情况涉及多户业主，该纠纷涉及人数多，利益诉求强，事关民生稳定，为妥善化解纠纷，征得当事人同意后，将案件委托综治中心人民调解委员会进行先行调解，并指派资深法官进行专业指导。

赛罕区法院会同综治中心调解员及社区网格员到该物业公司、小区及周边小区进行走访，经与小区部分业主沟通了解，部分业主欠付物业费是认为物业公司服务不到位，小区卫生环境、硬件设施设备、安全管理、服务态度等方面存在问题，多次反映均未得到处理，导致矛盾激化。

赛罕区法院选取某物业公司与薛某物业服务合同纠纷一案作为示范案件在综治中心共享法庭进行公开庭审，并邀请综治中心调解员、业委会代表及部分业主旁听。庭审中，法官围绕“服务质量是否构成根本违约”“物业费能否因服务瑕疵全部拒交”等争议焦点进行审理，并依据《中华人民共和国民法典》相关规定对业主进行释法说理。

在示范判决基础上，综治中心组织调解员对小区内其他拖欠物业费的业主，按调解意愿强弱分类处理，对态度强硬、坚持拒交的业主，由调解员结合示范判决进行“一对一”释法说理，阐明法律后果；对愿意协商但对服务不满的业主，引导物业公司主动整改，并就费用减免开展协商；对因经济困难暂时无法支付的业主，协调物业公司制定分期付款方案。

综治中心协调住建部门、市场监管部门，对物业公司服务质量提出整改建议，督促其提升服务水平。同时，赛罕区法院与综治中心共同跟踪调解协议履行情况，确保物业公司及时维修公共设施、业主按约缴纳费用，实现“纠纷化解+服务提升”双向促进。

三、处理结果

薛某与物业公司达成调解协议：物业公司减免其2020年至2022年期间部分物业费，薛某在协议签订后10日内补缴剩余费用。在此基础上，小区内其他多户拖欠物业费的业主陆续与物业公司达成和解，物业公司同步对小区电梯、路灯等公共设施进行集中维修，公共区域的绿化进行集中补植，业主满意度显著提升。

四、解纷要旨

本案系典型的物业服务合同纠纷，涉及业主群体性权益与企业经营困难的双重矛盾。赛罕区法院依托综治中心平台，运用“示范判例+批量调解”机制，通过示范庭审明确法律适用标准，借助案例汇编统一调解尺度，分类施策推动批量纠纷高效化解。